ここでは、ホームインスペクションという、マイホームを購入する人にとって大変安心できる制度について、どんな制度なのかを説明していきたいと思います。
新築マイホームと比べてお値打ち価格で購入できるのが、中古住宅の魅力です。
しかし、中古のマイホームを購入する時に気になるのが、その物件は果たして本当に購入しても大丈夫かどうか？ではないでしょうか？
新築なら10年保証がついているものが、中古にはその保証がありません。ホームインスペクションは、中古住宅の価値を明らかにしてくれる制度なのです。
ホームインスペクションが2018年4月より義務化！
2018年4月、宅建業法の改正によって変わるのが、ホームインスペクションの報告義務化です。
これは一体何が義務化されるのかというと、対象となる物件がホームインスペクションの調査を通しているか？もしくは調査を通すことになっているか？を、仲介もしくは不動産販売を行っている不動産業者が、買い主に報告することです。
そもそもホームインスペクションとはどんな制度なのでしょうか？次の説明をご覧ください。
ホームインスペクションとは？
ホームインスぺクションとは、住宅診断士という資格を持つ第三者に依頼をして建物の状況を調査してもらう制度のことです。
住宅診断士のことをホームインスペクターとも言い、対象となる住宅のコンディションを目視や専門の機材を使って調べます。
ホームインスぺクションを実施した住宅は、報告書として履歴が残り、住宅の状態を証明する書類として使うことができます。
対象は中古住宅のみ？
ホームインスペクションの対象物件は、報告が義務化されているものは中古住宅のみとなっています。
なぜ新築住宅にはこの制度が用いられないかと言うと、ホームインスペクションの最大の目的は、物件に瑕疵が存在していないかを調べるものだからです。
新築住宅の場合は、メーカー保証が付いていますので、保証期間内であれば、万が一欠陥部分が見つかっても補償があります。
しかし、中古物件は通常、見た目と築年数で建物の状況を判断するしかありませんので、こういう制度が導入されるようになったわけです。
どのタイミングにより行われる？売買・賃貸に必要？
ホームインスペクションは、基本的には売り手側の不動産業者が利用することになる制度です。
調査を入れるタイミングは、仲介物件を売りに出す時や、自社物件を売買する際に、建物状況調査を行い、その調査内容を買おうとしている相手側に報告しないといけません。
個人の売り主が存在する仲介物件の場合だと、売り主に対する仲介手数料に上乗せされることになるでしょう。
ホームインスペクション義務化によるメリット・デメリット
ホームインスペクションの報告義務化によって生じるメリットやデメリットには、どんな事が考えられるでしょう？
買主、売主、不動産業者の3つの視点で考えてみたいと思います。
買主側のメリット、デメリット
【メリット】
欠陥のある中古住宅の購入を避けることができるというのは、この制度の最大のメリットでしょう。
中古住宅は、瑕疵があった時の補償が無い状態で売られていることが多く、万が一住んだ時に不具合が見つかっても補償はされません。
ですから、この制度があることで、建物のコンディションが明確になり、残りの耐久年度もはっきりしますので、買う側としては安心して購入できるようになります。
【デメリット】
今のところ買う側のデメリットは特に無いかと思われますが、しいていえば、物件の販売価格に建物状況調査に関する費用が、上乗せされるケースも考慮しておかなければならないでしょう。
また、調査は30坪あたりの広さの建物で2～3時間程度掛かる目安なのですが、基本は有資格者の目視での診断になります。
任意で機材を使ったより詳しい調査を望む場合は、追加費用を自己負担することになりますので注意が必要でしょう。
売主側のメリット、デメリット
【メリット】
物件の信用度が上がり、質のよい中古住宅が売れやすくなるというメリットがあるでしょう。
任意売却をする時には、ホームインスペクションを実施して、建物のコンディションや優先して修繕した方がいい箇所、リフォームの必要性などを公開することで、物件の注目度が上がります。
【デメリット】
物件に大きな欠陥があった場合や、致命的な不具合が見つかった場合は、希望価格で売れにくくなることが予想されるでしょう。
場合によっては、価格をディスカウントせざるを得なくなるリスクを考慮しておく必要があります。
また、売却する物件の人気によっては、調査に関しての費用負担を、売主側が実質に負う形になる場合も考えられるでしょう。
不動産業者側のメリット、デメリット
【メリット】
売主の立場と同じく、中古住宅物件の信用度が上がり、売れやすくなるということが考えられます。
仲介物件にせよ売買自社物件にせよ、住宅の診断書を明確にして買主に提示することになるので、販売営業に説得力が増すでしょう。
【デメリット】
中古住宅物件の売れ行きに、格差が生じてしまうことが考えられます。もともと不動産は高額な買い物ですので、買う人は慎重になります。
その上で、程度の悪い物件になるとどうしても売れない住宅も出てくるのではないか？ということが懸念されるでしょう。
そうなると、価格を下げざる得なくなりますので、事業収益に影響があるリスクを事業主は考えておかなければなりません。
ホームインスペクションの費用負担はどちらに？
先ほども説明しました通り、基本的には不動産業者側に報告の義務が生じるため、費用は不動産業者が負担するのが一般的になるかと思われます。
ただ、費用負担をどちらが行うかについては義務化されてはいませんので、物件の販売価格に上乗せされることで、実質は買主側の負担になってしまうことも考えられるでしょう。
また、買主側が任意で、ホームインスペクションの調査を専門家に依頼して実施することも可能です。
その場合は、自己負担になりますが、買主側が依頼者になることで、より信用できる調査結果が期待できるでしょう。
まとめ
ホームインスペクションの制度は、導入自体はまだ義務化されているわけではありません。
ですから、不動産業者が建物状況調査を行っていない中古住宅物件の販売が、禁止されているわけではないところが注意点です。
ですから今後、中古のマイホーム購入を検討している人は、安全な物件を手に入れるために、ホームインスペクションを実施しているかどうかを必ずチェックすることが肝心でしょう。
