相続を繰り返してきた不動産には必ずと言ってよいほど、権利の問題が生じます。この問題はその場で解決できるものというのがたいへん少なく、どちらかというとどうすることもできない問題に発展していることが大半です。
身内の間で受け継いでいくだけならそう問題にもならず、相続人も妥協して仕方なしに所有をするのでしょうが、このような物件をいざ売却するとなると絶対に買主の納得をもらうのことはできず、譲渡をすることは100%無理と言っても過言ではありません。
地積調査による実測、隣地境界の確認や建築確認制度以降の不動産が主になってきて、近年このようにいわくつきの物件も実際には減少してきていますが、まだ地方に行けば残っていることもあります。
特に相続の予定があって、今現在利害関係人が全員健在である方には特に、この不動産の登記事項についてよく話し合いしかるべき準備をしておくことは筆者が方々でたびたびお勧めすることであり、ひいては利害関係人の皆様が利益を得るどころか、損害を負うことに対して重要な意味を持つことを、本コラムでは説明させていただきたいと思います。
所有権の問題
不動産を相続したら、登記事項証明書の所有者欄に所有者として名前が載ることになります。もちろん相続の場合は所有権の移転になりますので、前の所有者の情報は抹消して新しく書き換えるのが普通なのですが…。
例えば被相続人が持分所有者であった場合、他の所有者の持分については相続の対象になりません。実質的には一系で占有しているはずなのに、維持に関わっていない、税金も払っていない被相続人の兄弟等の名が羅列されている場合があります。
全員健在であれば財産分与について話し合い、その内容によっては所有権を譲ってもらう話をすることで、所有権の移転に必要な書類さえもらえればよいのですが、厄介なのはこの持分所有者が既に死亡していて、その相続人がこの所有権のことを知らないということも実際にあります。
家系図をたどりすべての相続関係にある人に事情を説明し、同意をもらえない限り所有権の移転はできません。このような作業のために、地球の裏側に嫁いでしまった顔も見たこともない遠い親戚に連絡を取る必要が出た、などと言うことはよくある話なのです。
所有権以外の権利
そして登記事項証明書にもう一つある、所有権以外の権利の欄。この欄には当該不動産に関する借金や土地の使用収益に関わる権利など、身内ではない第三者が絡む、所有権を制限する権利というものが隠れている場合があります。
昔の人はおおらかなのかズボラなのか。それとも登記について重要だという意識がなかったのでしょうか。意外とよく見るのが土地を買うときに借金をして、その金を貸した会社が根抵当権をつけたまま、完済されているにもかかわらず抹消されずに残っているケース。
このような場合、実際に金銭消費貸借をした債務者本人で、当時の契約書等がないと確認が難しくなってしまうことが多くあります。仮に会社がなくなっている、債務者、債権者が死亡しているような場合、債権債務不存在ということで抵当権は抹消できますが、その手続きには簡易裁判の判決謄本を用意してから身分証明を持って登記所に出向くなどたいへん面倒なものになります。
他には他人の名義で地上権が設定されているような場合、地上権が設定されているままでは建物を新規に建築することができません。正確に言えば、地上権を設定している人の同意があれば出来るのですが、これまた面倒な話です。
設定されている個人が亡くなっていれば、相続人全員の同意をもらう必要がありますし、筆者の取引例であったのですが、大きいマンションのエントランスに向かうエスカレーターを通すためにマンション自治会で設定された地上権であれば、マンションの区分所有者全員の同意書をもらう必要がある場合もあります。
紐解くことは非常に困難
複雑に絡み合ってしまった問題について、最終的には自身の単独所有を信じ疑わず、それが公然と行われている占有で、周囲の反対等なく平穏に続いた場合は、20年という区切りをもって物件の所有権を占有者は時効取得できます。
ただしこれは不動産を引き継いで何もない状態で20年占有できた場合の話で、その間に利害関係人が出てきて反対を唱えられたらそれに個別対応する必要があります反対に登記の際に司法書士の先生による間違いで持分登記になっていて、それに気づかず占有を続けていたというようなケースについては時効は10年で済みます。
いずれにしても少し長期にわたり維持をしながら時を待たねばならないような少し重い状態ではあります。しかしもつれてしまった不動産の謎を紐解き、完全に解決しようとするのはプロであっても難しい、もしくはお手上げのケースも正直あります。
売却を考えていた物件であれば、この時点で他人に対し売却することはほぼ不可能になります。不動産の相続は、みんなが仲良くなどと素人考えを持ち出しつまらない持分を設定してしまうことでどんどんややこしいものになってしまうのです。
まとめ
このようなややこしい不動産を相続することになった相続人の方ははっきり言って災難です。まず今すぐ売却して現金に換え、相続税の支払いに充てたり持ち出しで出てしまった現金の補てんをすることなど到底不可能です。
第三者による権利がついていてその第三者が特定できなかったり、亡くなっていたらもう最悪です。それこそ自治体の調査だけでは事足らず、探偵を雇って調査をして探し当てた利害関係人と一から話をしなければならなくなります。
この時に悪知恵の働くような人間が相手に立ってしまったら、それこそ法外な示談金を提示されることも考えられます。
不動産の価値も青天井ではないのですが、こういう浅知恵の輩はいくらでも取れると勘違いすることが多く、事実協力を取り付けないと移転登記ができない弱みもあるのでこの手の交渉というのは非常に難しいところであります。
こういう結末にならぬよう、相続に心当たりのある物件をお持ちの方は、利害関係人を全員揃え、来る相続の時期に備え整理を行っておくことを、強くお勧めいたします。
