生産緑地の解除が迫る！2022年問題とは？問題点と対策を考える

2022年にには、首都圏や愛知、大阪の不動産価格が下落をしてしまうかもしれません。これには、2022年に解除される”生産緑地”が関係しています。

不動産の売買を考えている人は、生産緑地について、その内容をよく確認した方がいいでしょう。

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生産緑地法とは？

生産緑地と告示された対象の土地を持つことで、税制面で優遇される代わりにその土地の宅地への転用が禁止されるなどの制限が適用になり、30年間の営農義務が課せられる法律のことです。

この法律は1974年に定められた法律を1992年に改正して「生産緑地制度」として適用されたものです。

生産緑地に該当している土地の条件は次の通りです。

・生産緑地地区に指定された区域にある土地や森林のこと
・500平方メートル以上の規模の区域
・農林漁業の継続が可能な条件を備えている

生産緑地として指定された土地は、農地等として管理することが義務付けられています。

30年間は無断で宅地転用することが認められない代わりに、相続税や固定資産税が大幅に優遇されてきました。

また、生産緑地の保有者は、その場所が生産緑地である事を提示しなければなりません。

一番の問題点は、生産緑地に建物を建てたり、土地に手を加えることが禁止されているといくうことです。

つまり、農業等のみでの土地使用しか認められていないということになります。

本来は、大都市圏の農林漁業を保護する目的で定められましたのですが、営農義務の期限が切れる2022年には、同時に固定資産税や相続税の優遇処置も解除になるため、宅地転用して売りに出される土地が多くなる、ということです。

現在、東京都、愛知県、大阪府の3県で全国8割の生産緑地があるとされていて、全国的だとその広さは約13653ヘクタールといわれています。

このうち約8割の生産緑地が30年後には営農義務が解かれてしまうということなので、市場には農地転用した宅地が大量供給量されてしまうことが懸念されます。

市場に宅地が多く出回るようになると、次に懸念されるのが土地価格の下落です。

ここ数年首都圏の地価はわずかながら上昇傾向にありますが、バブルの絶頂期の時と比べるとまだまだ低く、2022年が地価のトレンドの節目になることが予想されます。

もちろん地価の下落を見越して土地を買っていく不動産業者の存在もありますので、一概に地価が下落していくとは言い切れませんが、今現在、土地の購入を検討している人にとっては不安材料の一つになるかもしれません。

都市農地の価値が再認識されたことで、本来宅地化を進める方針から保全する方向へと転換しました。それに伴って設けられたのが都市農業振興基本法です。

都市農業振興基本計画書には、農業の担い手の確保、土地農地の保全、相続税納税猶予などの施策が提示されています。

条件を満たすことで、生産緑地に該当する土地は行政が買い取りを行っています。
その条件というのは、

・生産緑地として告示された日から30年を経過している
・農業に従事することが不可能とさせる故障を有する場合
・農業従事者が死亡した場合

この3つの条件のいずれかに当てはまる場合は、国（行政）が土地を買い取り、施策に合わせた活用を行うという試みです。

農地を営農義務が解除されても引き続き運用しやすい体制にするため、貸借される生産緑地に対しての相続税納税猶予や、面積要件の緩和、設置可能施設の規制緩和などが、施策として行われることが予想されます。

生産緑地の宅地化が進むと、市場への供給量が増えるため、他の土地の価格も連られて下落してしまう懸念があります。

そうならないようにするために、行政は民間企業に都市農地の活用を推進しています。

農業従事者の減少を食い止めるため、農地を貸し出して運用できる制度を施策しています。

それに伴い、幅広い世代に対して、農業のノウハウを習得できる環境づくりが行われています。

土地価格の動向は、現実問題、その時になってみないと分かりません。なぜなら、この問題を取り巻く環境そのものが、変化しているからです。

土地の購入や売却に関わる人は、国が今後行う対策を注意深く観察することが大事でしょう。