損しない不動産売却の流れ。スムーズな取引を行うために知っておきたいこと

現代では様々な事情により大切な財産である不動産を手放さねばならない事があります。転勤等の事情で今まで大切にしてきたご自宅や、相続した不動産等、みなさん様々だと思います。

しかし売却するとして、不動産はどのように売却されるのか。またどのように売却すればいいのか。今回は不動産の売却の流れをご紹介致します。

まずは情報収集！

情報と一口に言っても、どんな情報を集めればいいのでしょうか。土地面積や地域による相場と呼ばれるものだけでいいのでしょうか。

不動産を売却するにあたり必要な情報は、やはりまずは売却する不動産の敷地面積や地域がどうなっているかを確認しておいてください。

それらを把握したら、ネットやチラシなど不動産屋が出す広告を見て、敷地面積または坪数から単価を計算し、だいたいどれくらいで売れるのかを目安を確認しましょう。

1坪あたり約3.3平米となっています。売却される地域で実際に同じくらいの不動産が、一体いくらで取引されているのかを確認して目安としてもっておきましょう。

不動産屋に査定を依頼する

チラシやネット等で売却価格の目安となる金額が持てたら、実際に不動産屋に査定を依頼します。このときに大切なのは、複数の業者に現地査定を依頼しておくことです。

大切な財産でもある不動産ですから、信じて任せられると思える営業マンがいいですよね。もちろんそれも理由ですが、複数社に依頼することで実際の不動産の価値を算出してもらい比較し検討することが出来ます。

現地査定と机上査定の違い

また不動産の査定は、現地査定と机上査定という2つの査定方法があります。現地査定では、実際にその物件を営業マンなどが確認し、間口の広さや建物の状態、周囲の環境なども含めて、しっかり調査した上で価格を算出してくれるものです。

対する机上査定ですが、こちらは土地面積や建物がある場合は建物の築年数等を聴衆し、机上つまり物件を見ない状態で査定をするものです。

相場を知るには机上査定で十分ですが、実際に売却する不動産の価格を知るために査定を行うのですから、しっかりと査定してくれる現地査定で査定してもらいましょう。

何度も別の業者が出入りする事になりますが、不動産屋にも実は得意不得意があったりするんです。

やはりその不動産屋も地元には詳しくても遠隔地は…、という業者も存在します。そこで先に目安とした価格と実際に不動産屋が査定した価格を比較し、売却する為に間に入ってくれる不動産屋を決めるのです。

媒介契約を結ぶ

さぁ、査定もして売却してくれる不動産屋も決定しました。次に発生するのが、不動産屋との媒介契約です。

媒介とは2つのものの間に入ることを言いますが、不動産売買の媒介とは売り主と買い主の間に入ることを指します。媒介契約は、責任を持って不動産を売却しますという契約ことですね。

売却する物件を預かった不動産屋は、次に物件を買いたい人を探す宣伝活動を行います。その宣伝活動をする際に、3つの形態で媒介契約を結ぶんです。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

上記のような契約形態が存在し、それぞれメリットやデメリットが存在します。まずは一般媒介契約からご説明いたします。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約とは、売主は複数社の不動産業者に『この不動産を販売してほしい』と契約することです。つまり、様々な業者が見つけてきた購入希望者に対して、一番条件がいい購入希望者を探せることがメリットです。

しかしもちろんデメリットも存在します。一般媒介契約には業務報告義務という、売主に対して業務報告を行う義務がないのです。

売主側から業者に対して、今どうなっているの？と確認しなければならない場合がありますし、複数社に一般媒介契約を結んだ場合、複数社に現状を聞かねばならず連絡が少々面倒な場合もあります。

専任媒介契約（専属専任媒介契約）のメリット・デメリット

専任媒介契約とは、不動産業者1社に販売を任せる形態です。2週間に1度は必ず業務報告をしなければならないので、不安が少ないのもメリットですし、安心して任せられると決めたところにのみお願い出来るのも専任媒介契約のメリットでしょう。

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と似たような名前で少々ややこしいのですが、専任媒介契約は買主を売主が探しても構わず、直接交渉も出来ます。

しかし専属専任媒介契約の場合は、売主が買主を探すのは構いませんが、必ず専属専任媒介契約を結んだ不動産業者を通さねばなりません。

もちろん媒介契約の締結も1社にのみ限ります。業務報告は1週間に1回以上と定められていますので、必ず報告をして貰えることもメリットですし、売主が買主を見つけたとしても必ず自社を通して契約してもらえるので仲介手数料が必ず貰えるので、業者は販売活動に力を入れます。

それぞれメリットとデメリットが存在しますし、物件によっては販売に有利な契約形態も異なるので、慎重に契約しましょう。簡単な表を作りましたので、参考にして頂ければ幸いです。

不動産業者が売却の為に行う宣伝活動

媒介契約を締結後、不動産屋はどうやって販売活動をしていくのでしょうか。新聞の折り込みチラシやネットへの掲載は行いますし、みなさんもよく目にされるのではないでしょうか。

実は、それ以外にも販売活動を行っています。その不動産屋に売却物件と同じ条件の購入希望者がいたら、電話などで広告したり内覧などの約束も取り付けたり積極的に動いてくれます。

ただ、上記で説明致しました3つの媒介契約が、ここで絡んできます。3つの媒介契約とは『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』のことです。

レインズへの登録

どうして販売活動に契約形態が絡んでくるのかと言うと、契約を締結した業者は報告義務以外にレインズ(REINS)という不動産流通標準情報システムという流通ネットワークへの登録義務の有無が関わってきます。

一般媒介契約には、このレインズへの登録義務が存在しません。一方、専属専任媒介や専任媒介ならば、このレインズへの登録は必須義務となり、専任媒介契約の場合ならば物件を預かってから7日以内に登録、専属専任媒介契約ならば5日以内に登録せねばならないという義務を不動産屋は負います。

このレインズですが、そこに売却情報を登録した場合、売主には大きなメリットが発生します。レインズは不動産業者の共通の流通ネットワークシステムなのですが、登録した業者は閲覧することが可能です。

例えば、東京都内の物件を売却したいとこのレインズに掲載すると、神奈川県内で東京都内に物件を購入したい顧客を抱える別の業者がレインズを見て、その顧客に物件を紹介し販売してくれるのです。

つまり販売機会が増えるというわけです。一般媒介契約にはレインズへの登録義務が発生しないため、専属専任や専任では得られる売却の機会を逃す場合も存在します。

どうしても物件の販売情報を出したくない方には一般媒介契約で広告活動に制限を設けるのもよいでしょうが、早く出来るだけ好条件で売却したい場合は専任や専属専任契約をして広告を出してもらい、販売活動に力を入れてもらう方がいいでしょう。

売買に関する条件交渉は慎重に

媒介契約を結んだ業者が、売却希望の不動産を購入したいという希望者を見つけてくれました。では、売買契約を直ぐに締結しようと思いがちですが、ちょっと待ってください。

物件に限らず、高価なもの購入する場合、なにか条件をつけたりしませんか。値段の交渉ももちろん存在しますし、引き渡し時期の交渉もあります。

よくある交渉例としては、売却価格の端数を切って下さいという値段交渉や、○月○日に引き渡してほしいという交渉です。

買主にもご事情や希望はあるでしょうが、売主にもご事情や希望などがありますよね。そうした買主と売主の希望や条件の話し合いの間に入ってくれるのが仲介する不動産業者ですし、そのための媒介契約です。

こちらの希望や条件を担当営業に伝え、最近の業務報告などを照らし合わせて条件の見直しなど相談に乗ってもらいましょう。直ぐに契約を締結せず、相談して納得してから契約を締結してください。

売買契約の締結

条件交渉等も済み、売買契約の締結をする際、必ず双方の立合いが契約の際に必須となります。

売主側の場合、契約前に、売主側と不動産業者と細かい事前打ち合わせがあります。隠れた傷があった場合その際の対応をどうするか、エアコンなどの設備はどうするのか、様々な説明を不動産業者が行います。

もちろん、この場合も双方が納得できるまで話し合うことが出来ます。双方納得した上で、売買契約を締結する場を不動産業者がセッティングし、売買契約書を取り交わしたのち、売買契約締結となります。

売買契約締結後、仲介手数料を支払う

手付金の支払いもその場で行われることが多く、目安は売却金額の5%から10%だと言われています。この時に注意していただきたいのが、仲介してくれる不動産業者に対して売却した際の仲介手数料を半額、売主側が支払わねばならないと言うことです。

支払うのは売主側の業者だけで、買主側の業者は買主側が支払いますので、ご安心ください。仲介手数料の目安は、物件の取引価格に応じて変動しますが、物件の取引価格の3%＋6万円×消費税が一般的です。成功報酬として、半額だけ先にこの売買契約を締結した場で支払います。

物件の引渡し

売買契約を締結して一安心ですが、次に売主がせねばならないのは、抵当権抹消登記です。
抵当権の抹消ですが、該当される方のみとなります。

住宅ローンなどで売却した物件が抵当権に入っている場合、銀行など住宅購入費用を融資してもらった事業者に対して、不動産を売却したので自分の不動産ではなくなりました。抵当権を抹消してください。と登録する為の登記となります。

ローンがなければいいのですが、ローンがある場合は必要となります。抵当権抹消登記は司法書士が行い、必要な書類も不動産業者が用意してくれるのが一般的とされているので、司法書士への報酬や書類を用意した際にかかった費用などが請求されますが必要な費用ですのであらかじめ確認しておきましょう。

瑕疵担保責任

たまに聞きますよね、瑕疵担保責任。瑕疵担保責任とはなんですか？と不思議に思われる方は売主だけではなく、買主にも多いのではないでしょうか。

物件の引き渡し後も売り主は一定期間の間、買主に対して、設備故障などが発見された際に修復義務を負います。これを瑕疵担保責任と言います。

イメージしやすい例を出しますと、家電製品を購入するとメーカー保証がついていますよね。このメーカー保証も、購入時にはわからなかったけれど使用しているうちに不良を発見する場合があります。

電源が入らなかったり、正常に作動しなかったりした場合、メーカーに連絡して修理してもらう。これは家電の場合のメーカー保証ですが、不動産の場合は瑕疵担保責任と言います。

故障していたら修復します、という義務のことです。雨漏りやシロアリや配水管の故障などのことです。

中古物件を売却する際、売主が一般個人の場合は売買契約を締結する際の重要事項説明書にて業者が説明するのですが、瑕疵担保責任を免責すると明記していたり、1ヶ月から3ヶ月程度を瑕疵担保責任を負うと明記していたりしますので、契約の際には必ず瑕疵担保責任を負わねばならないのか、それとも免責されるのかを確認してください。

瑕疵担保責任を負わねばならない場合は、住むのに影響があると業者が実際に確認してから連絡があるので出来るだけ早急に対応してあげてください。

まとめ：流れを把握し円滑な不動産売却を

ずいぶんと長くなってしまいましが、ここまでいかがでしたでしょうか。物件を購入された際も、情報収集から始め売買契約の締結までされたのではないかと思いますが、売却の際にもかなり時間がかかってしまいます。ここまで、簡単に流れをご説明させていただきましたが注意点をまとめてみました。

・売却したい物件の相場をチラシやネットで把握しておく。
・不動産の査定は現地査定を行い、出来るだけ複数の業者に査定してもらう。
・媒介契約は、売却する物件や条件を把握した上で適切な媒介契約を結ぶ。
・売買契約の締結の際の重要事項の確認と瑕疵担保責任の有無を確認する。

不動産は、大切な財産でもあります。様々な事情で手放さねばならなくなった財産ですから、しっかりと注意して円滑で円満な売買契約にしたいですよね。

不動産売却の流れをしっかりと把握し、みなさまがよい契約を締結出来るようお力になれればと思います。