不動産売買契約の口約束は成立するか?実際にあったトラブル事例

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不動産業者は契約を前にして事有る毎に書類を取ります。それはなぜでしょうか?理由は契約の意思を明確にする、その一点に尽きます。

業者自身が売主である場合を除き、業者はあくまで媒介人でしかなく、その契約の意思決定をする二者(売主と買主)とは関係が無く、契約に介入する権利が無いのです。

それでは媒介をしていて契約の意思決定がコントロールできず、仕事に確実性が無いので、業者は頻繁に書類のやり取りをすることで仕事の進捗をコントロールするのです。

極端な話、原点に返れば契約は売主、買主間の口約束でも成立します。しかし不動産の契約において、その売買契約自体を口約束で出来たとしても、その後の問題についてはどうなるでしょうか?本コラムでは、その口約束の効力について説明したいと思います。

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契約の定義

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民法上契約とは、一方の申し込みに対しもう一方の承諾を以て成立します。これは口頭でも構わないのです。

例えばコンビニエンスストアに買い物に行った際、自身の欲しい商品に100円のプライスカードがかかっています。これを手に持ってレジに行き、100円を請求され支払った時点で契約は成立です。

自動販売機に160円入れて、自身の欲しい飲み物のボタンを押した時点で契約が成立し、手元に商品が落ちてきます。

ただこれらの契約行為に嘘偽り、事実でない認識、真実がすべて知らされていない、脅迫されて契約した場合、その契約は双方どちらからでも解除が可能です。

不動産売買においては目では見えないけれども後々知った事実によって買主に著しい損害が生じる恐れがあるので、宅地建物取引士が重要事項の説明をします。

誤認や詐術によって間違った契約をすることが無いようにすることも、不動産取引における媒介業者の仕事と言えます。

不動産売買契約の口約束は成立するが…

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前項の内容でご理解頂けたかと思いますが、不動産の売買契約も本当は買主の申し込みを売主が承諾すれば契約は口約束でも可能なのです。

ただ後日問題が生じ、契約解除を前提とした裁判になった場合、その証拠の立証が困難になるので様々な内容について事前に告知が必要になります。

実際の判例を見ても、どこが不実告知でどこが詐術に当たるのか、本人同士の話し合いしか背景になければ、裁判所も裁き様がありません。

こういった理由も含め、不動産の売買には媒介業者が入り、その内容を整理して契約意思の決定に至るまでの道を示すのが定石になっていると言う訳です。口約束でも契約はできますが、あとで問題が起こった時に対処に困ると言ったところです。

不動産売買契約の口約束が招いたトラブルの事例

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筆者が扱った物件の中に、私道に面した土地建物がありました。こちらはかなり古い建物で、改築をしないと使用に困るものでした。立地としては神戸の山手に位置し、路線価もかなり高額な高級住宅街にあるところでしたが、前面道路が持ち出し道路だったのです。

こちらの物件は、その立地にあって非常に安価であったことから、買主様はかなり購入を急がれていました。こちらの制止も振り切り、売主様と直接打ち合わせをして、ろくに重要事項に対する対処もせずに決済してしまったのです。

問題はその後ほどなくして起こってしまいました。私道は周囲6件の土地所有者が持ち出しで形成していて、我々は当初そのうちの4件について道路通行許可を頂いていました。2件はまだ許可書を取れていなかったのです。

その後売主側で残り2件の許可を頂く、と言う事で買主様はそれを承諾、契約に至ったのですが契約後、この2件の私道所有者が書類に記名押印することを拒否、道路使用が出来ない状態で物件をこうにゅうした格好になっていました。

建物は先述の通りの古家。解体はおろか、改装工事でも材料の運搬などに道路通行許可は必須。買主様は八方ふさがりの状態で筆者に電話をかけてこられました。その後売主様とは連絡が取れなくなり、筆者はご相談を受けてから残りの2者を説得し、和解金を支払って道路通行許可を頂いたと言う顛末のお話でした。

この場合、仮に筆者がその約束の場に同席していたとしたら、証人として法廷に立つことでその口約束を立証し、売主は虚偽の契約で無条件に解約をしなければいけない話になってるところです。

そのほかにも建物の増築部分が違法建築であったり、確認済証が無かったり、土地の一部が借地だったり、数え上げればきりがないほど、口約束で失敗している買主様の例があります。

目に見えない瑕疵や、契約当事者以外の第三者に伴う約束事については、その証人がいないときに口約束で済ませるのは困難です。

まとめ

例が示す通り、契約の根拠は口約束です。目に見えない瑕疵が存在しているかもしれない不動産取引の世界では特にその内容について双方が合意し、納得してから契約する必要があります。

不実の告知と言われても売主からすればそういう不具合になるとは思っていなかったこともあるでしょう。そのためにプロが介在し、不動産の売買契約について細かな開示責任や重要事項説明が存在するのです。

書類がたくさんあることで精神的に揺さぶられるとは思いますが、損害を被るリスクをよく考えて頂き一つ一つのプレッシャーに惑わされず、確実にその意味を捉え自身に不利の無い納得いく取引を心掛けて頂きたいと筆者は考えます。

 

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