不動産にはその取得から手離れまで様々なコストがかかると言う事については既に何回か説明させて頂いている通りであります。
勿論その負担についても関係各者間で十分に協議をし、公平に分担することが契約上大前提となるでしょう。
その中で、固定資産税・都市計画税については不動産所有者に毎年かかる税金であり、期中に物件を売却した場合売主に過剰負担が生じる事になります。
本コラムでは不動産を売却する際の固定資産税・都市計画税の扱い方について詳細に説明したいと思います。
固定資産税・都市計画税とは
固定資産税・都市計画税は毎年1月1日時点の不動産所有者に宛て1年分の納付義務が生じる税金です。
その税率は、その年の固定資産税評価額をベースに計算され、税率はおおむね
固定資産税…評価額の1.4％
都市計画税…評価額の0.3％
となっています。
固定資産税の納付時期と支払い方法
納付時期については各自治体で統一されてはいませんが、おおむね1年を4回に分けて第1期~第4期分と言った具合に納付書が納税義務者の住所宛に送付されますので、受領したら記載してある納期限までに払込用紙を利用して納付します。
自治体では年税として計算しているので、期中に譲渡されたとしてもその納税義務は1月1日時点の所有者に帰属し、登記の変更に伴い分割や還付と言った手続きは行われていません。
よく似た身近な例を挙げてみますと、自動車を売却する際に、納付した自動車税について未経過分の還付が無いため、未経過分について月割りで計算して現金のやり取りする例がよく見られます。
固定資産税の清算。負担割合の考え方・計算方法
期中に売却をして物件所有者が変更しても、固定資産税。都市計画税における当該年度の納税義務者は1月1日現在の所有者である事に変わりはありません。
物件を売却した後でもその納付書は向こう1年間前所有者に送付され、受領した前所有者はこの納税義務を負う事になります。
しかしこれでは前所有者は、物件が手離れしたのにまだ負担を強いられている様な気がするでしょうし、新所有者から見れば、自己所有の物件にかかっている税金を前所有者に付けまわしているような格好になります。確かに公平な負担をしているようには思えませんね。
仮に物件が高く売れたとしても、固定資産税や都市計画税は考え方として物件を所有している事に対してかかる税金なので、別段の費用として考え前所有者・新所有者双方の間で公平に負担するのが不動産取引の現場においては古くからの慣例となっています。
処理の方法としては、決済時に買主から売主に未経過分を支払い、売主はその納期限までに責任を持って納税すると言うのが一般的です。
固定資産税・都市計画税の負担額について、その計算方法を以下の参考例にならって考えてみましょう。
【例】売買契約日平成28年7月1日、固定資産税評価額1,500万円の土地、建物の場合。
固定資産税（1.4%）=210,000円
都市計画税（0.3%）=45,000円
合計255,000円
固定資産税・都市計画税経過分…平成28年1月1日～6月30日（182日）
固定資産税・都市計画税未経過分…平成28年7月1日～12月31日（184日）
こちらの下段、固定資産税未経過分が新所有者たる買主が負担するべき税額となります。
255,000（年税額）÷366（期中日数）×184（所有日数）=128,196.721→128,197円（端数四捨五入）
となります。期中の日数に関しましては、平成28年はうるう年ですので366日で計算していますが、そうでない年は365日で計算する事になります。
固定資産税の清算金の扱い方
ここで注意したい事が一点、この清算金に対しての扱いとして、税法上特別な控除等はありません。
売主側…不動産売却所得の一部
買主側…物件取得費用の一部
となります。契約時には領収書を分けて交付しますが、申告の際には上記の通り、合算して申告する事が必要になります。
飽くまで物件を所有するに当たり必要な費用に関して、自治体からの請求対象ではないが実質的に物件を所有する新所有者と、予めその支払い義務を負っている納税義務者の間での個人的な費用のやり取りであると考えて下さい。
まとめ
いかがでしたか？不動産の契約には大きなお金が動くので、固定資産税については影が薄い存在になりがちです。
しかしその金額については日常生活において考えると中々馬鹿に出来る金額ではない事がお分かり頂けるでしょう。
固定資産税の清算については不動産取引において慣例的に行われているので、媒介業者などが勝手に計算をしてくれて、決済までに新所有者に対し通知をしてくれている場合が一般的です。
媒介業者を通さない取引であったとしても、書類作成を司法書士に依頼すれば当たり前のように計算してきますので、特に当事者ご本人同士で協議という場面は、これに関してはあまり見られるケースが無いかと思われます。
しかしながら不動産取引の細目として、知識として記憶に留めておいて頂ければ所得計算など事前の計画がより正確に出来ますので、有効に活用して頂ければ幸いです。
