ローンの滞納から始まり、債権者と折り合いがつかずいよいよ法的手段に出られてしまいました。
裁判所から届いた仰々しい手紙「競売開始決定通知書」を手元に、これから起こる得体のしれない出来事に戦々恐々…そもそも競売開始決定通知って何なの？から始まり、
・どのような理由で
・何のために送られてくるのか？
・届いたからこれからどうなるの？
・そのあとにどういう流れがあるのか？
そして最終的に、
・何とか悪あがきできないものか？
本項では競売が本格的に始まるこの通知から開札までの時系列から、競売を回避する、取り下げる具体的な方法に至るまで詳細にわかりやすく説明したいと思います。
競売開始決定通知書とは何か
債権者である銀行や住宅ローン会社が抵当権を行使して裁判所に競売の申し立てをします。申し立てが受理された後、速やかに債権者、債務者の双方に送られる通知書のことを競売開始決定通知書と言います。
法に則った手続きを経て送られてくる書面
銀行や住宅ローン会社は、ローンを付けた際に抵当権の設定をし、これを登記事項証明書に登記しています。
住宅ローンの返済が滞り、債務者が期限の利益を喪失した時点で、債権者はこれを原因として裁判所に競売の申立を行います。
この申立を受け裁判所の書記官が原因を証明する書類（判決謄本や登記事項証明書の写し等）を添付して競売開始決定通知書を送付します。
執行公告の猶予が与えられる
おおかたのケースにおいては関係がないと思われますが、決定通知に対して異議を申し立てることもできます。
1.担保権不存在、または消滅
2.被担保債権の弁済
3.被担保債権の弁済期の未到来
簡単に言うと、既に借金を支払い終わっていたり、消滅時効が成立していたり、まだ期限の利益を喪失していない状態の場合です。
届いたら競売の開始を意味する
簡単に言えば、債権者が競売の申立をして、裁判所がこれを受理したから届く、ということです。
・これから競売を開始しますよ。という内容
競売を開始するにあたり原因証書の写しが添付されていて、
〇債権者の○○さんが
〇この債務不履行に基づいて
〇こちらの権利を行使して申立をしてきたので
裁判所が受理して開始決定をしましたのでお知らせします。ということです。
・通知が来た時点で登記事項証明書に記載されている
そしてこの通知が来たタイミングで登記事項証明書をあげてみると
平成○○年間○○月○○日 ○○地方裁判所不動産競売開始決定
と明記されています。
競売開始決定通知書が届いたら…その後の流れは？
競売開始決定通知が届いたら、そこから競売の手続きは始まっています。そのまま放っておけば、最終的には買受人が現れ物件から退去するときが来るのです。
次に裁判所の執行官が物件を内覧に来る
競売開始決定通知所が届いてから早ければ1か月程度で、裁判所の執行官が訪ねてきます。この日時については事前に知らされ、不在の場合は連絡票が投函され都合の良い日を伺う旨明記されています。
こうして所有者の在宅時に執行官が来て、所有者から物件のことを聞き取ったり物件の写真を撮ったりして帰ります。その時に今後の競売スケジュールについて詳しく教えてくれます。
内覧時の聞き取りや写真が資料になる
執行官が内覧に来た時に聞き取った事項や写真は、その後現況調査報告書・物件明細書・評価書という書類にまとめられます。
これらの書類がいわゆる「3点セット」として裁判所に備えられたりインターネットで公開されたりして、来る入札に備え買受を希望する人に向けた資料として広く供されることになるのです。
競売を止める、回避する方法は？
不動産業者や法曹関係者に相談が来るタイミングとして一番多いのが、競売開始決定通知書が自宅に届いたときだそうです。このくらいの時期であればまだまだ競売を回避することは可能です。
競売は取り下げることが可能
競売は、買受人が現れるまでは取り下げることができます。また、開始決定から開札までには結構な期間があります。早くて8カ月から平均1年程度。それだけの期間、競売はいつでも取り下げることができます。
その間に任意売却のプロに相談をして、より自身にメリットのある物件の処分を考えるのが、有事の際の賢い切り抜け方だと言えます。
事業者の場合は先を見据えた仕込みも必要
筆者の知り合いに、商売が好調で銀行がいくらでも融資をしてくれる時期に小さな自社ビルを建てた社長さんが居ました。
その社長さんに対して筆者は、「そのうち傾くにきまってるから今のうちに仕込みをしておこう。」と持ち掛け、保証金5千万円/賃料月5万円で、その自社ビルの1フロア（約200㎡）の賃貸借契約をしました。
その後予想通り社長の商売は傾き、物件は競売にかかりましたが、この賃貸借契約がネックになり入札は入らず、結果300万円で特別売却になったという結末です。
こんなに周到な準備はそうそう出来かねると思いますが、競売開始決定後は保全措置が講じられてしまうので物件の価値を著しく下げるようなことはできません。出来ることなら滞納をする前にいろいろ考えることをお勧めします。
競売は失うだけ。任意売却には得るものがある
競売で不動産を失なってしまうと、手元には残債。借金しか残りません。そもそもローンが払いきれなくて手放す羽目になったのに次の住み家を借りたり、荷物の置き場や生活の問題など、何かとお金が必要になります。
対して任売の場合、プロの交渉で債権者との間の残債を軽くしたり、引越代や当座の生活費を調整してもらえたり何かとメリットがあります。
あわてず騒がず、まずは相談してみるのが良いのではないでしょうか？
