民泊新法による変わる民泊経営のメリット、デメリットは?

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先日参議院本会議にて可決、成立した「民泊新法(住宅宿泊事業法)」が、早ければ来年平成30年1月より施行される運びになりました。

この法律が施行されることにより、従来旅館業法による簡易宿所の許可、もしくは国家戦略特区における届出が必要であった「民泊」の運営に関する要件が事実上緩和されます。

緩和とは言っても、現状Airbnbに登録されている日本国内4万件余りのホストの中には、現状のグレーから、明らかにダメになるものも多数出てくることでしょう。

本コラムでは新法の施行にあたり変わるのではなく新たに生まれる「民泊」を運営するにあたり、そのメリット・デメリットについて考えていきたいと思います。

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現状ほとんどが「モグリ」民泊

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今Airbnbのサイトを開いてみてみると、日本国内におよそ4万4千件(2016年11月現在)のホストがあります。

これらのホストの中で、国家戦略特区(東京都大田区、新潟市、北九州市、大阪府、大阪市)における民泊の届出をしているところは平成29年5月の時点で228施設にとどまり、簡易宿所の登録数は2万件余り(厚生労働省調査)です。

最もこれらの届出をしている施設のすべてがAirbnbに登録しホストをしているのかと言えばそれも違っていて、現状Airbnb上にあるホストは大半が無届の「モグリ営業」であることが指摘されています。

住宅宿泊事業法の施行によって、これらの「モグリ営業」ホストにルールが定められるわけなのですが、業態により今後も存続できるもの、消滅せざるを得ないもの、その末路は様々です。

民泊新法の施行に伴うメリット

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新法が施行されることによる一番大きなメリットは、これまでの旅館業法や特区民泊のような厳格な基準が民泊に関して適用されることがなく、最低限快適な生活を送れる状況であれば届出をすることですぐに民泊を始めることができるようになるという点です。

旅館業法にある平米数の制限も大幅に緩和され、フロントの設置や特殊な設備の追加等、場所によっては物理的に不可能な要件が民泊には適用されなくなる分、開業できる建物の可能性が広がることになります。

これによって現在地方を悩ませる「空き家問題」について、民泊施設として運営できる可能性を探ることで、地方創生、空き家対策に寄与することができる有力なアセットマネジメントの選択肢として、民泊市場が注目されるようになるのです。

また、活用することでインバウンドの需要を取り込むことができ、単なる宿泊者の受け入れにとどまらず家業体験や季節労働の拠点として人が集まる場になることで、地方の情報を世界的に発信し、魅力的なパッケージングによりしいては地域における移住者の誘致を狙うこともできます。

民泊新法のデメリット

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デメリットというか、これは民泊をただの転貸ビジネスと捉える思慮の浅い日本人ホストを淘汰することにつながるので、グローバルに民泊市場を捉える有志の方からすればそのような輩を排除するメリットにつながるかもしれません。

Airbnbに登録されている大半の部屋に、家主は存在しません。このような業態で日本各地の複数の都市にマンションやアパートを借り、清掃を外注にかけている業態で運営をしている「家主不在型」の事業者に対しては、かなりの法規制が入ることになります。

まず最初に、マンション等の区分所有建物でホストをしようと考えた場合、管理規定において組合が民泊としての利用を認める文言がある場合に限り利用が認められます。

基本的に管理規約には特定の人物の居住用として利用を認めるという文言があることが基本なので、ほぼすべてのマンション転貸民泊は、消滅もしくはモグリ営業を続け、最終的に摘発されることになるでしょう。

また、家主不在型の事業者はその運営にあたり、管理会社の利用を義務付けられるため、コスト的にも負担が生じ今までのように単純に高利回りのビジネスが存続できなくなります。

まとめ

今までは定義がなされていないことで、どのような方向に向かうか手探りであった民泊市場に、この度ルールが設定されることではっきりとした方向性が示されています。

筆者は一連の国策はすべて、現状の社会資本ストックを活用し、地方を活性化することでまんべんなく日本の国全体を活気づけるためのものとして一つの方向性を持っていることを勉強して行く中で理解しました。

多ジャンルにわたり深く研究して行くことで日本人が向かうべき明日、そこに向かわなければならない理由、どうすればよくなり、どうすることで衰退してしまうのかがなんとなく見えてきました。

民間の主導による部分が多くあるので多少の痛手はありますが、その方向に向かう道中での楽しみも十分にある世界です。

少なくとも不動産活用の分野ではこのコラムを通じて発信することができますがそこで感じたもの、特に世界レベルの考え方については、筆者も民泊を営み、世界中の人たちと語り合いたいと思う、興味深い分野であります。

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