アパート経営法人化のメリット・デメリット！相続税対策にベストか？

現在は空前の不動産投資ブームです。給与所得者の方が収益物件を購入し、それぞれの手法で運営し利益を上げています。家主業同士の情報交換を行うセミナーも盛況で、有識者の士業従事者やファイナンシャルプランナー等も講師として各セミナー会場に引っ張りだこのようです。

事業スキームが定着して、収益が上がってきたら、今度は税金の問題に経営者たちは頭を悩ませます。せっかく儲けたお金を税金で持っていかれるのを少しでも削減したいでしょう。

本コラムではそのように、新米から初めて経営ノウハウが身について、今度はその収益について税の負担を減らしたい。個人資産の膨張が気になり相続の場面で困らないようないい方法はないかと思っている個人家主の皆様に、不動産事業を法人化して節税に役立てるための方法を説明したいと思います。

読み飛ばせる目次

アパート経営法人化のメリット

では、運営母体を法人化することによってどのようなメリットがあるのでしょうか？

法人化のメリットは特に税率の違いです。個人所得だと累積課税なので、年間の所得が上がれば上がるほど、税率も上がってしまいます。これに対して法人税の税率は年々下がり続けています。

さらに、年間の課税所得が800万円までの中小法人に関しては、15%の軽減税率が適用されるため現状それくらいの所得が見込める家主さんに関してはすぐにでも法人化をお勧めしたいくらいのメリットが生じています。

もちろん所得の額によってボーダーラインはあるのですが、所得税率が33%くらいになるようなら、法人にした方が所得税は安く上がります。

また、個人では年間2万円までしか認められない生命保険の控除が、法人の役員であれば半額まで認められたり、倒産防止共済などは全額経費として計上することができ、さらに40か月以上かけることで全額償還されるというメリットがあります。

さらに赤字が出た場合の繰り越しも9年間可能で個人経営とは全然違った費用の計上が可能です。他にも個人であれば定額の減価償却費も法人ならばその範囲内で調整することもできます。

また、法人のほかの事業との損益通算が可能になります。個人の場合不動産所得の損益通算はできないので、この点でもお得な法人化のメリットであると言えます。

また、諸々の理由で購入した物件を短期（5年以内）で売却するような場合でも、個人ではその譲渡所得を損益通算できませんが法人だとそれが可能であることや、個人の場合短期と長期で違う不動産譲渡所得の税率が、法人であれば同じであったりと、とにかく税制上のメリットは特筆すべきものであります。

対してデメリットをお伝えさせていただくと、法人の住民税には『均等割』というものがあり、会社の所得がなくても7万円程度の税金がかかります。これは法人を持っている限り絶対に支払わないとなりません。

法人の設立登記には印紙代がかかります。ご自分で登記をしたとしてもやはり20万円弱は費用負担を見ておかないとならないでしょう。

また、顧問税理士の顧問料や煩雑な会計作業を会計事務所に依頼するなどしてランニングコストも増えます。しかしこれらは節税相談を受けたり会計の健全化を図り所得を安定させるために必要な行為で、必ず利益になって帰ってくるので必要な経費ととらえるべきだと思います。

また、法人化すると社会保険・厚生年金の加入が必須になります。これは会計からの負担、給与所得からの負担と重いものではなりますが、社会保障的に国民保険・国民年金とは大幅に違う手厚い保障として帰ってきますので、目先のことを考えるとデメリットですが、将来的にはメリットにもつながると思います。

個人資産額が膨張することによって懸念されるのはやはり、相続税の税額です。個人資産としての不動産をたくさん持っていて、その収益が個人資産になっていると、相続税は事業が乗れば乗るほど恐ろしい金額になります。

この際も法人化していれば相続税はかかりませんし、家族を役員として役員報酬を支払っておくことで、相続税に対策するための資金を相続人が準備することもできます。

従来新米法人には銀行融資のハードルが高く、法人化は融資を受ける面ではデメリットになると言われてきました。しかし近年では家主業にたずさわる型が増えているからでしょうか？賃貸だけを目的とした不動産管理法人に対する融資のハードルは下がり、銀行融資は受けやすくなっているそうです。

事業の法人化というものは簡単なようで難しくもあり、難しいようで実は簡単でもあります。筆者はかつて家族を法人化してそれぞれの仕事に対し給与計算をすれば高度な経済観念が家族全員につきいい結果を招くのではないかと考えたことがありました。

日本人はとかく金勘定の話を家庭内に持ち込むことを嫌います。かといって苦労して得た所得をまともに税金でとられていては誰の手元にもお金は残りませんし、こっそり隠すことは犯罪です。

税率の高い日本国内においても節税は可能です。このコラムが皆様の経済観念にい影響を及ぼし、大事なお金の残し方について皆さんが真剣に取り組む気持ちになってくだされば幸いです。