形あるものはいつか壊れる、という格言があるように、中古品は「壊れるまでに残された時間が少なく、価値に劣るもの」というイメージがあります。
特に中古と言えど不動産は高額な買い物で、万が一のトラブルに対処するときかかる費用が読みづらく、場合によっては手持ちのお金で賄いきれないかもしれないという恐怖感から一般的になかなか手を出しづらい代物でした。
そのような市場性からなのでしょうか、既存住宅は売却の時から査定らしい査定もなく見た目の劣化だけで大きな減額がされ、正当な評価については何一つ評価の基準がありませんでした。
しかし世の中の流れが変わり、狭い国土の一部の地域のみに人口が集中する現状を変え、中心部を外れた地域や地方都市の再考を目的に優良な既存物件の流通を促すため、現在国策として様々な特措や支援策が打ち出されています。
本項ではこれから時代の移り変わりから脚光を浴びる中古住宅のメリットをご紹介し、中古住宅をいい値で売却するための知識をお伝えしたいと思います。
売る前に中古住宅の価値を図る
まず第一に、中古住宅を売買するときに必要な重要事項説明について、平成28年の6月から宅地建物取引業法が変わります。
この法改正は今まで見えない、わからないことで万が一の場合の瑕疵担保責任の所在のみを定義していた部分について売主や宅建業者に一つ新しい説明義務を課し、買主に対して購入する物件のクオリティを「見える化」して提示するための大事な変化です。
改正点としては、ホームインスペクション（住宅診断）を実施した不動産について、その診断で出た建物の現状を重要事項説明書に記載し、宅建業者が買主に対して説明する義務が追加されます。
中古住宅の現状を知るホームインスペクション
ホームインスペクション（住宅診断）とは、既存建物の躯体、構造を専門家であるホームインスペクターが調査し、その現状を住宅診断書にまとめて建物の現況を「見える化」することです。
ホームインスペクションには下記にまとめるような段階があり、現況をもとにそれぞれの対策をすることで中古住宅の価値は確実に上がります。
一次的インスペクション
点検をもとに建物の現況を診断書にまとめ、今現在の建物の状態を明文化すること。
二次的インスペクション
現状の調査報告書をベースにして、主に耐震基準をアップするために必要な工事の計画を立案し、提案をするための診断。
三次的インスペクション
二次的インスペクションに加え、既存の建物を高性能住宅（低炭素・省エネ）化するための計画を立案し、提案するための診断。
今までの中古住宅のイメージでは考えられないような価値基準がこのホームインスペクションによって生まれ、購入者もすべてがガラス張りではっきりと価値の「見える化」がなされた優良な物件を購入できる安心感が出ています。
一次的インスペクションについては来年度から告知義務に追加されます。このことで逆に従来のような瑕疵になり得る部分がわからずに購入するという不安感はなくなり、これからはホームインスペクションをしていない中古不動産がむしろ売り物にならなくなるのではないでしょうか？
二次的インスペクションによって立案し、必要な対策を施す（耐震基準の数値を1.0以上にあげる耐震工事をする）ことによって耐震基準適合証明書を発行することができます。
中古住宅はまず、この基準をクリアしていることがフラット35を利用する必須条件になります。また、耐震基準に適合している既存物件を購入することで住宅ローン控除が受けられるほか、購入時にかかる税（登録免許税・不動産取得税・固定資産税）の減額を受けることができます。
三次的インスペクションについては既存物件を高機能化することに対し、高機能リフォームに関する様々な補助金を申請することができます。補助金を受けることで売りたい建物の価値を上げるためにひつような コストを大きく抑えることができます。
このように、中古不動産の流通を促進するための優遇策が現在、たくさん繰り出されています。中古住宅はこれから不動産流通の中核を担う成長を遂げる可能性もあるのです。
今後の中古住宅は売る、売れない物件に差が出る
先述の通り、従来のように建物の状態がわからない物件を手探りで買う必要はもうなくなっています。同じ中古住宅を購入するにあたりいつどうなるかわからないものと、現況がはっきりしていてどのようにすれば長く使えるのか、現状どのような使用上の問題があるのかわかるもの。
購入者がどちらを選ぶか、もはや説明の必要はないと思います。そもそも毎日食べるものには産地、原材料から生産者の名前まで表示の義務があったのに、毎日の生活の場である一生ものの不動産について今までその義務がなかったのが不思議なことでしょう。
中古住宅を高く売るなら住宅診断&リフォーム物件にすべき
また、先述の説明の通り、インスペクションもそれをもとにした対策・高機能化も出来上がりの物件に対する減税や対策にかかる費用の補助があります。対策費は補助で補うことができ、購入者は税制面で得をする。
掛かった費用の分売価が高くなってしまっても、購入者は減税の恩恵にあずかれるので対策前の物件を買うのと実質費用的には変わりません。品質のはっきりした診断・対策済みの物件は売主買主双方にメリットのある素晴らしい物件なのです。
まとめ
中古住宅はこれまで、正当な評価がされてきませんでした。しかし現在住宅は過剰供給、人口は減少という問題の中で、今までに建築された住宅インフラはどんどん空き家化することで社会問題になり、これから国土を脅かす重要な脅威になりつつあります。
壊して建てることで出る有害物質・産業廃棄物をどんどん吐き出すことも、低炭素・エコ社会の流れに逆行しています。従来設定されている建物の耐用年数も、先進国の中では日本は短すぎるというきらいも少なからずあります。
これからは「壊して建て替える」から「大事に使う」へ社会の様々なものが移行していきます。中古住宅は十分な対策をすることで、いくらでも価値の上げることができる重要な資産なのです。
