あなたは「理想の住まい」と言われて、どんな住まいを想像しますか？
誰もが一度は、広い庭に大きな一戸建てを構えるそんな暮らしを夢見たのではないでしょうか？
しかし実際に検討していくと、庭付きの戸建てを建てるには、かなりの広さの土地が必要になるということがわかります。
また、広い土地は郊外でないと手に入りませんから、いざ住むとなったらライフスタイルを考え、生活する上で不便が生じるのではないかと、首を傾げてしまいます。
結果として、現実には「駅近マンション」「駅近戸建て」を探す人が多数派のようです。そして立地条件を優先すれば、土地の広さや日照等の周辺環境は、後回しにせざるを得ません。
そんな時に考えたいのが『3階建て』という選択肢です。ここからは、3階建て住宅のメリットとデメリットを解説致します。
3階建てのメリット
都市部の土地は、どんどん細分化されています。
テレビの特番等では、面積一坪の狭小店舗、とんでもない狭小地に建てられた狭小住宅など、信じられないような物件を取り上げる番組もあり、話題になっています。
人気エリアにありがちな傾向として、もともとはある程度の面積があった土地でも、何区画かに分けて分譲したり、集合住宅になったりといったように、限られた面積の土地になるべく多くの人が住めるような形で販売が行われます。
ビジネスとしては仕方のないことかもしれませんが、その結果として生まれるのが狭小宅地、狭小住宅なのです。
狭小と呼ばれるほど極端に狭くない土地でも、20坪前後の土地は活発に取引されています。
消費者が理想として掲げる土地面積に満たなかった場合でも、駅からの立地などを優先した結果、土地面積を我慢するというのは大いに考えられる選択肢です。
そこで、3階建ての登場となります。同じ戸建住宅でも、2階建てと3階建てでは、全く様相が異なります。
以下に、3階建てのメリットを挙げました。
土地を最大限に活用できる
土地によっては、3階建てを建築するのに適さない土地もあります。しかし、用途地域が「一種低層住居専用地域」ではない限り、ほとんどの土地に3階建の建物を建築可能です。
土地は、それぞれ建ぺい率、容積率が定められています。その土地に対する建築面積、建物の延床面積の規制があるのです。この建ぺい率、容積率の他、斜線制限等の条件を満たす建物であれば、その土地に建築可能となります。
都市部の住宅地における容積率は、おおよそ200%前後です。容積率200%だとすると、その土地の面積×200%以下＝延床面積となる建物が建築可能です。
次に考えるのは建ぺい率です。ここで、なるべく大きな家を建てようと考えた場合、建ぺい率が100%であれば、2階建てでも規制いっぱいまでの建物が建築可能となります。
しかし、住宅地において建ぺい率100%の土地はまずありません。そうすると、建ぺい率70%の土地に延床面積200%の建物を建てるには、自ずと3階建てが必要になるのです。
土地の有効活用という観点において、3階建ては非常に理にかなっていると言えます。
日照、狭さの解消
3階建てにすると、当然ながら高い建物になります。日照は、建物の方位と周りに遮るものが有るか無いかで決まりますので、建物の高さがあるほど日当たりが良くなるのが普通です。
同じ場所に建てたとしても、2階建ての建物と3階建ての建物では、断然、3階建てのほうが日当たりも良くなります。
二世帯住宅、店舗付き住宅等の活用
3階建てにすると、自ずと1階、2階、3階のようにフロアが3つに分かれます。階層に分かれているということは、独立した空間を作るのに適しているのです。
例えば二世帯住宅の場合、1階を親世帯、2階を共用リビング、3階を子世帯とすることで、効率よく住み分けが可能です。店舗付き住宅にも、よく見られます。
他にも、1階をビルトインガレージにしたり、事務所や倉庫にするなど、様々な活用方法が考えられます。
空間の独立性は、こうした多彩なライフスタイルにマッチする可能性と創造性を秘めているのです。
3階建てのデメリット
耐震性
耐震が叫ばれる昨今。特に、3階建ての建物において耐震性は重要です。
建物の高さがある分、倒壊のリスクは2階建てよりも高いと考えられますので、それに耐えうる建物でなければいけません。その分、躯体の強さ、構造的な強さが求められ、自ずとコストアップにつながります。
コスト
3階建ての建物は、構造計算が義務付けられています。耐震性を保ち、構造的な弱点を無くすためです。対して2階建ての場合、構造計算の義務はありません。
施工会社によりますが、3階建て向けの商品ラインナップは、2階建てとは異なります。これは、2階建てと3階建てではそもそもの構造や工法が異なることを示しています。
木造住宅の場合、柱や梁が太かったり、接合金物がより強固なものであったり、耐力壁が多かったり、というような違いです。
鉄骨造の場合は、2階建てなら軽量鉄骨で済むところを3階建てでは重量鉄骨を採用する等になります。
いずれにしても、コストアップは避けられないと考えたほうが良いでしょう。
生活の不便
2階建てでも、高齢になるとほとんど2階を使わなくなるという話はよく聞きます。それが3階となれば尚更足が遠のくというもの。
建築当初、親世代が若く、3階を子供部屋として使用しているときは良いのですが、やがて子供が独立したら、3階部分をまるまる使わなくなるのはありがちな結末です。
結果、空き部屋になってしまうのは致し方なしと言えます。
3階建てと2階建てを比較してみた
構造
木造、鉄骨造ともに2階建てより強固な造りとなる、3階建て。その考え方は施工会社により差があるものの、3階建ては強固な造り＝割高の図式は同じです。
構造計算に基づいて計画が進みますのでその点は安心ですが、構造計算の結果、壁の位置、柱の位置、窓の配置等が思うように出来なくなることもあります。
リビング等の配置
3階建ての場合、日照の関係から2階をリビングにするという選択肢が一般的です。
2階をリビングにした場合、当然、家族は2階に集合しますので、「リビングは1階」という考え方が捨てられない場合は、苦労するかもしれません。
また、洗面所やトイレを各階に設置するのか、風呂は何階にするのか、様々なパターンが考えられますので、施工会社に相談しながら自分たちのライフスタイルを改めて考え直す必要があります。
階段が多い
当然といえば当然ですが、3階まで上がるための階段が必要になりますので、階段の分のスペースは確保しなければいけません。
他にも、トイレ、洗面所など各階にあったほうが良い設備、収納スペースの問題、掃除機が何台必要かなど、階層が分かれている分、重複する設備や家電が出てきます。
まとめ：3階建ての後悔しやすいポイントは？
3階建てという発想は、都市部の狭小宅地を活用するために欠かせません。
しかしながら、長年住むに当たっては、メリットとデメリットをよく理解しておかないと、思わぬ誤算があるものです。
住んでみて気づく事としてありがちなのは『洗面所』『浴室』『トイレ』等の位置です。
2階建ての場合、洗面所、浴室は1階にあることがほとんどですが、それを不便に感じることは少ないでしょう。
しかし、それが3階建ての場合は、階段を2階分降りなければならないのですから、かなりおっくうに感じます。
これは、トイレも同様のことが言えます。2階建ての場合は、今や各階トイレが常識です。
しかし、3階建ての場合は、3階にトイレを設置しないパターンがほとんどですので、2階のトイレを利用します。
昼間はあまり意識しないかもしれませんが、夜間のトイレは不便に感じるはずです。
また、これは3階建てに限らずですが、住み始めて10年、20年と歳月が経てば、周辺環境も変化します。
例えば、日照を考えて3階建ての2階リビングという造りにしたとしても、近隣が同様に3階建てになってしまい、リビングに陽が入らなくなることも十分考えられます。
家族構成の変化、高齢化により、3階部分を利用しなくなることも。最も日当たりが良い3階を使用せず、直射日光の当たらない1?2階を居住空間とするのもやむなしと言えます。
宅地活用の一手として、3階建てを検討しない手はありません。居住空間の拡大という最大のメリットを含みながら、その選択は様々なデメリットも孕んでいます。
ぜひ、納得行くまでシュミレーションと検討を重ねてみてください。
